高翔、张会明著的《产业地产定位解码》的目的是系统阐述产业地产定位的理论基础，完整介绍每个操作步骤的执行方法，并试图揭示目前产业地产发展的问题，总结其经验教训，探索未来产业地产健康有序发展的方向。

本书是中经研究团队七年磨一剑，将实践和理论认知加以梳理撰写而成。同时综合介绍了一些国内外学者的理论和观点，列举了一些国内的产业地产项目，并对其发表了适当的评论。

产业地产项目建设容易，招商难，这似乎已经成为众多产业地产开发商的共同感受。不管是政府主导的园区，还是开发商开发的产业地产项目，或者是传统实体企业都在将自己多余的工业用地开发租售。如何将目标企业引入园区实现产品的快速去化，这已经成为产业地产项目实现可持续发展必须解决的问题。

高翔、张会明著的《产业地产定位解码》由中经研究结合上百个产业地产项目的成功服务经验和近五十个招商成功案例，运用理论和实践相结合的方法，全面系统地论述产业地产八大定位系统，让您真正掌握产业地产项目的定位密码。让更多的产业地产开发商不再为项目定位所困扰，找到真正打开产业地产项目定位大门的“金钥匙”。

第一章 产业地产之谜

 第一节 产业地产蓝海

一、抢滩产业地产，这是最好的时代

二、遇困产业地产，这也是最坏的时代

 第二节 认识产业地产

一、产业地产的定义

二、产业地产与商业地产的区别

 第三节 产业地产的困境

一、用地产化的思维运作产业地产

二、产品照搬照抄，脱离当地市场环境

三、产品同质化造成无序竞争

四、项目定位脱离产业基础

 第四节 解决困境的八大密钥

一、定位前置是解决产业地产困境的良药

二、产业地产定位的八大密钥

第二章 密钥一：产业定位解码

 第一节 产业定位是产业地产定位的前提与基础

一、产业集聚有助于提高生产率

二、产业集聚有助于促进区域创新

三、产业集聚有助于提高企业竞争力

 第二节 产业定位的基础方法论

一、城市生长理论

二、产业梯度转移理论

三、产业链理论

四、钻石模型

五、方法论在产业定位中的应用

 第三节 产业定位资料的获取

一、所需资料清单

二、资料获取的方法与途径

 第四节 产业定位实战案例

一、项目的背景

二、项目调研

三、项目产业定位分析

第三章 密钥二：行业定位解码

 第一节 行业定位的涵义

一、行业的定义

二、行业分类及作用

三、行业发展规律

 第二节 行业筛选定位

一、行业与产业的关系

二、行业筛选定位方法

第四章 密钥三：企业定位解码

 第一节 企业定位的意义

一、企业定位为产品设计服务

二、企业定位是招商运营的基础

 第二节 企业定位资料的获取

一、所需资料清单

二、需求市场资料获取方法与途径

三、竞争市场资料获取方法与途径

 第三节 企业定位实践案例

一、项目背景介绍

二、项目调研执行

三、项目企业定位分析

第五章 密钥四：产品定位解码

 第一节 产品设计依据解析

一、客户需求为设计依据

二、政策要求为设计依据

 第二节 产业地产产品线

一、产业地产产品1.0版

二、产业地产产品2.0版

三、产业地产产品3.0版

四、产业地产产品4.0版

五、产业地产产品5.0版

六、产业地产产品6.0版

 第三节 如何进行产品定位

一、产品定位的基础

二、产品线的适用性分析

三、产品定位两步曲

 第四节 产品定位实践案例

一、产品定位过程分析

二、项目产品定位示意

第六章 密钥五：配套定位解码

 第一节 基础设施配套

 第二节 服务设施配套

一、倒班楼

二、员工食堂

三、园区商业配套

第七章 密钥六：服务定位解码

 第一节 什么是项目服务

一、生活服务

二、企业服务

 第二节 如何进行服务定位

第八章 密钥七：招商定位解码

 第一节 产业地产招商难点解析

一、目标客户量少

二、招商周期长

三、招商人员要求高

 第二节 产业地产招商解码

一、门当户对——招商项目解读

二、非诚勿扰——目标企业定位

三、转角遇到爱——招商渠道解码

四、为爱向前冲——招商策略规划

五、我们结婚吧——招商执行解码

第九章 密钥八：运营定位解码

 第一节 开发运作模式解码

一、联东U谷运作模式解析

二、光谷联合运作模式解析

三、普洛斯运作模式解析

 第二节 盈利模式解码

一、主要盈利模式分析

二、盈利模式对比研究

 第三节 互联网产业园区运营新模式

一、“互联网产业园区”模式必要性

二、“互联网产业园区”运营模式探索

结束语

抢滩产业地产，这是最好的时代

产业地产这个在十年前还很陌生的名字，如今四处被提及。2014年，光谷联合、亿达中国、宏泰发展纷纷上市，被称为地产市场最后的一片蓝海，已成为资本巨鳄角逐的战场，因此在几年前一个默默无闻的非主流，伴随着新型城镇化的推进、产业新城概念的崛起以及传统房企既得红利的日渐衰竭，这些企业开始重新被审视和包装。

在当前住宅和商业地产遇冷的背景下，产业地产成为传统房企转型的一条出路，因此传统房企纷纷放手抢占园区板块。在2016年《财富》杂志评选的中国500强企业名单里，45家入围房企中超过2/3的企业涉足产业地产业务。

除了专业产业地产发展商、传统房企外，想在产业地产领域分一杯羹还有部分实体企业，如联想、海尔、中兴、汇源、TCL等。这些实体企业是各级政府争相抢夺的对象，它们以低地价或零地价获取大量工业用地，从而转型开发。

众多企业抢滩产业地产，也吸引了资本的扎堆，产业地产迎来了一个最好的时代。

遇困产业地产，这也是最坏的时代

趋之若鹜，却破门乏术。虽然地方政府积极引导产业地产项目落户，并提供良好的政策保障，但由于产业地产与住宅、商业等传统地产在客群定位、运营模式等方面有很大的区别，产业地产项目开发商需要具备更全面的综合实力，从而将许多有涉足产业地产领域想法的企业“拒之门外”。

转型开发产业地产的传统房企具备雄厚的资金优势和丰富的地产开发经验，虽然他们在把控开发节点和控制成本方面技术纯熟，但是对产业地产的政策、产品和运营等方面缺乏足够的了解。因此许多传统房企以产业地产名义拿地，却兴建商业地产甚至住宅地产，难以实现真正的转型。

同样，转型产业地产开发的实体企业，虽然具备产业方面的经验，但对于地产运作、资金运作等方面摸不到门道，另外产业地产专业人才的缺乏也使其发展受阻，很难有效推进项目。在中经研究接触到的客户中，众多实体企业涉足产业地产，却由于盲目上马，导致销售遇困、资金链断裂。

对于专业的产业地产开发商，在发展的过程中也并非一帆风顺。即使有本土的成功，如联东U谷、天安数码城、成都置信、大连亿达、华夏幸福等，一旦走出埠外，面对陌生的产业环境，前途也充满挑战。与此同时，在快速扩张中如何解决资金瓶颈、人才输出、远程管控和精准的项目定位也是亟待解决的问题。

众多企业遇困产业地产，产业地产哀鸿遍地，这也是最坏的时代。

在这样一个充满了机遇与挑战的时代，规范产业地产、引导产业地产步入正轨显得尤为重要。产业地产的前期定位体系是引导其规范发展的必要步骤，本文将从产业地产定位层面对前期定位体系的意义及具体操作进行全面分析，迈出行业规范发展的第一步。

P3-6

产业地产项目建设容易，招商难，这似乎已经成为众多产业地产开发商的共同感受，不管是政府主导的园区、还是开发商开发的产业地产项目，或者是传统实体企业将自己多余的工业用地开发租售。如何将目标企业引入园区，实现产品的快速去化，这已经成为产业地产项目实现可持续发展必须解决的问题。

中经研究在近十年的产业地产耕耘中发现，大多项目一旦出现招商瓶颈，开发商首先想到的就是通过扩大宣传渠道，强化招商执行来突围，但到最后却收效甚微。究其缘由，这些项目并不是招商渠道有问题，也不是招商执行不到位，而是产品与目标企业的需求出现错位，也就是通常说的定位出现偏差。

“七分产品，三分营销”，产业地产作为企业生产经营的重要载体，如果产品定位不准，不能适时的满足目标企业的需求，就算项目品质再高，宣传力度再大、招商力度再强，也是事倍功半。由此可见，一个项目定位准确与否将关系到项目的成败得失。

由于产业地产与住宅商业地产存在本质的差别，产品定位方法也就大相径庭，如果用住宅商业地产的定位方法去定位产业地产，其结果将“失之毫厘、差之千里”。

为了让更多的产业地产开发商不再为项目定位所困扰，找到真正打开产业地产项目定位大门的“金钥匙”，中经研究结合上百个产业地产项目的成功服务经验和近五十个招商成功案例，运用理论和实践相结合的方法，全面系统的论述产业地产八大定位系统，让您真正掌握产业地产项目的定位密码。

中经研究一直致力于产业地产咨询服务，也一直寻找一个机会将多年的成功经验与大家分享，《产业地产定位解码》作为中经研究的首部作品，在供大家借鉴使用的同时多提宝贵意见和建议，互勉共进

产业地产前期定位对项目而言至关重要，而产业地产定位是一个系统工程。中经研究通过多年的研究，将产业地产定位分为八大定位体系，包括产业定位、行业定位、企业定位、产品定位、配套定位、服务定位、招商定位和运营定位。这八大体系相互作用，互为支撑。

产业地产正在茁壮发展，但并未形成标准化，理论体系与实践操作都存在各种各样的问题与误区，对于中小企业如何操作产业地产或产业园的图书还屈指可数。本书的目的是系统阐述产业地产定位的理论基础，完整介绍每个操作步骤的执行方法，并试图揭示目前产业地产发展的问题，总结其经验教训，探索未来产业地产健康有序发展的方向。

本书是中经研究团队七年磨一剑，将实践和理论认知加以梳理撰写而成。同时综合介绍了一些国内外学者的理论和观点，列举了一些国内的产业地产项目，并对其发表了适当的评论。由于著述匆匆，疏漏与谬误之处在所难免，欢迎各界同人和各位读者不吝赐教。

在本书出版之际，中经研究十分感谢多年来共同奋斗的开发企业们和业内同行们，有了他们才成就了中经研究，感谢他们对中经研究工作的支持。

中经研究还要感谢书中引用的观点、文献的作者。中经研究相信，经过产业地产业界同人的共同努力，产业地产必将迎来更加辉煌的明天。

最后，感谢一年多来为本书出力的所有研究人员、技术人员和监察人员。此书是中经研究对于产业地产如何定位的丛书的第一本，未来将会有《产业地产招商解码》《产业地产规划设计解码》《产业地产运营解码》等系列图书相继推出，敬请期待！