转型城市运营商、产业运营商
过去20年，伴随着中国经济的高速增长和城市化进程的快速推进，产业和人群高度集中于几个大城市群，而房地产在2014年后开始走向供过于求，尤其是在三四线及以下的城市，使得很多城市已经率先进入了存量时代，中国房地产市场格局已发生变化，对房地产行业提出了新的挑战。同时，城市的产业多样化、功能外溢化，为房地产行业提供了新的发展机会。在此新形势下，地产企业开始寻求角色的转变，由“开发商”转变为“运营商”成为其转型的核心。
2011年，行业龙头万科第一次提出了“城市配套服务商”概念，这是地产行业内一个非常大的转变，彻底改变了原来住宅开发商的定位，到了2012年。万科正式对外宣布了这个新定位。2013年末，万科完善了“5S”服务的概念，围绕居住、购物、度假、办公、文化五大方面转型城市配套服务商。目前，万科围绕其业主，提供覆盖住宅、商业、养老、医疗、物流仓储、文体、教育等领域的产品和服务。2017年7月，万科牵头收购普洛斯，显示其深入布局物流地产的“野心”，同时也是完善其战略板块，实现其“住宅+全周期城市配套服务”的“生态系统”理念。在销售额突破5000亿元后，万科又提出了未来的发展逻辑将是“服务更多的人群”，万科作为开发商的时代已经过去，做配套服务的角色将更符合万科对于未来行业的定位。
华夏幸福采取与各地方政府合作，进行产业园和新城建设的方式，为地方政府进行产业规划、招商引资，以城市为基础，承载产业空间和发展产业经济，并以产业为保障，驱动城市更新和配套服务的完成，成为产城融合下的“城市运营商”典型代表。与此类似，绿地也逐步落实其“产城一体”战略，以适应城市运营商角色的转变。
在新型城镇化建设不断完善升级的情况下，碧桂园将原有成熟的大盘模式进一步提升为“产业新城”概念，从原有的“睡城”困境，创造出全新的“就业核”。将产业引入新城，与原有住宅、酒店、商业等融为一体，打造不局限于居住功能的产业新城。目前，南京、兰州、贵阳等地碧桂园项目均遵循产城互动的模式进行开发推进。
以金科地产、鑫苑中国为代表的地产企业，采取了将高科技产业嫁接地产，打造科技产业园的产城结合运行模式，吸引相关科技型、创业型企业入驻，在做强做大产业综合开发的同时，将该区域打造成技术集聚、知识集聚、人才集聚区域，进而辐射带动周边区域的发展。
地产开发+资本运作
房地产市场环境的巨大变化，使房地产开发企业不得不在资本运作模式、融资渠道拓宽方式上进行变革、创新，这些变革和创新的核心是将行业重心由原来的土地运营转向金融运作。目前，较为成熟的模式有三类，一类是集投资和运营为一体的“凯德模式”，一类是以投资机构为核心的“铁狮门模式”，另一类是万达的“轻资产品牌经营模式”。随着这种变化趋势的出现，未来地产开发的商业模式可能也会最终裂变为“投资商+建造商”的模式，基金和投资商将成为主导中国房地产市场的两种主流模式。
“凯德模式”，将投资开发或收购的项目，打包装入私募基金或者信托基金，自己持有该基金的部分股权，另一部分股权则由诸如养老基金、保险基金等海外机构投资者持有。待项目运营稳定并实现资产增值后，以RE-ITs的方式退出，从而进行循环投资，实现“左手募资收购，右手打包进REITs”。从集团内部孵化，到私募基金的开发培育，再到REITs的价值变现和稳定收益，凯德集团构建了从开发商到私募基金再到REITs的完整投资和退出流程。凯德集团构造了一个以地产基金为核心的投资物业成长通道，这种“地产开发+资本运作”的模式是凯德集团地产经营模式的核心。国内标杆地产企业中，万科商业地产轻资产运营模式被认为是凯德模式的典型代表。P20-21
现阶段房地产市场竞争格局和政策导向发生着显著的变化，原有的商业模式和竞争规则正在被颠覆，未来开放、融合、协同、共享将成为行业主题词。本书难能可贵的是，首次将科技与地产业务及管理进行了深度融合，为传统地产企业向科技化转型提供了有力参考。
——楼市传媒集团董事长 蔡鸿岩
很多时候淘汰企业的不是技术和能力，而是落后的管理思维。面对新的发展趋势和复杂多变的内外部环境，企业高管如不能快速转变传统思维模式和经营策略，将会错失发展良机，使其走向被整合或淘汰的边缘。本书对如何通过转变思维模式带领企业智慧经营做出了新的诠释，同时也给地产企业高管带来新的启发。
——清华大学经管学院教授 陈晓
地产行业已进入整体利润收窄、增速减缓的“后地产”时代，行业发展态势及政策导向决定了传统房地产企业进行转型发展的必然性。在转型过程中，房企会面临来自经营模式创新、多元化发展、业务转型等众多不确定因素带来的挑战，而本书为该类企业提供了丰富的案例，并提供了新的探索思路。
——天保建设集团董事长 李保田
随着信息化的深入发展，我们已经步入智慧化时代。党的会议提出，推动互联网、大数据、人工智能和实体经济深度融合，建设网络强国、数字中国、智慧社会。本书深入阐释了新时代地产经营的智慧方略，展现了地产行业的互联网思维、大数据思维和高端信息化思维。相信“后地产”时代，插上智慧翅膀的地产行业，一定会如虎添翼、腾飞致远。
——国家信息中心信息化和产业发展部主任 单志广
智慧经营推崇的是生态思维、共享思维，意味着“合作、竞争、互利、共生”。本书阐述了一种先进的经营管理模式，以全产业链整合、生态圈思维构建了一个共生共赢的平台，促进传统地产企业的升级，对实现地产企业可持续发展具有积极的推动作用。
——中国传媒大学商学院院长 王雪野
新地产主要“新”在定义和玩法。新定义，房地产不再是产品，更是平台，是载体，房地产价值取决于为人的生活、产业发展和城镇发展创造价值，取决于为其承载的内容创造价值；新玩法，产业决定规划，内容决定产品，运营决定价值。产业、内容和运营成为决定房地产投资与开发的基础和前提，成为决定房地产价值的核心。中国房地产真正开始进入平台时代、内容时代、运营时代。
——全经联主席 杨乐渝
从本书中我们看到了传统信息化思维在根本上的改变，未来“信息”将融入企业战略、管理体系、流程，甚至是企业文化。而生态思维、平台思维更是代表企业信息化的方向。本书契合当下地产行业从粗放向精细化管理转移的大趋势，吻合地产企业科技化战略转型的热点与痛点，其中的理念和思路值得借鉴和学习。
——国投万和集团总裁 曾辉
“后地产”时代地产行业将会是巨头间的竞争，千亿将成为地产企业参与游戏的入场券。这就要求中小型地产企业应尽快调整经营策略，摒弃传统经营思维和模式，积极拥抱智慧经营，以实现加速奔跑。本书系统性地展示了智慧经营的全貌，并前瞻性地提出了跨组织经营协同的概念，很受启发！
——山水文园集团执行董事兼CEO 张晓梅
传统的地产开发价值链正在发生重构，地产企业很难再单纯依赖自身价值创造获得竞争优势，而是要向整个产业链迈进。多边经济、跨组织经营将成为主流，在该种模式下，地产企业所需具备的资源整合能力以及价值链协同管控能力将成为未来发展的核心竞争力。
——鑫苑集团董事长 张勇
地产行业竞争愈演愈烈，专业细分越来越明显，“平台化”发展方向已初现端倪，智慧经营在这样的发展趋势下应运而生。本书不仅适合地产企业CEO和信息化高管阅读，对于企业中基层人员的业务开展也具有建设性的指导作用。书中所倡导的智慧经营理念对其他传统行业变革和转型发展也有积极的借鉴意义。
——宏立城集团总裁 张云计
第一部分 “后地产”时代来临，地产企业最需要关注什么
一、规模、利润，两大永恒主题
1黄金十年，快鱼已成长为大鱼
2寡头时代，大象正在加速奔跑
3有质量的增长才是更好的增长
4现金为王，财务稳健风险可控
二、创新、求变，激活组织能力
1创新商业模式，培育新的增长引擎
2追求“更轻、更快、更灵活”
3跨组织经营，提升产业链整体效率
4“信息”成为重要竞争优势
三、指标、数据，把脉企业健康
1应该关注的指标
2ROE、IRR两大核心指标
3指标不只是用来“看”的
四、不是地产不行了，而是经营理念不行了
第二部分 智慧管理大势所趋，地产智慧经营是什么
五、一张全景图玩转地产企业智慧经营
1图解地产企业经营管理全业务流程
2构建智慧经营全景地图
六、将企业放进屋内，将管理揣进兜里
1商业智能，决策辅助
2数据可视化，实时智慧呈现
七、传统业务“智慧+”升级
1精准测算，拿地不再靠“赌”
2线上招采，优选供方、便捷维护
3全程管理，系统推进、成本可见、质量可控
4智慧营销，创新销售模式
5精致物业管理，智慧化综合服务
6简洁高效招商，妥善运营
7HIO（HR、IM、OA）三大基础管理保障
8财务管理，全过程控制
9更加主动的全面风险管控
八、“智慧经营”为地产企业开辟了一条出路
九、战略为纲、管控为魂、流程为本
1战略预见并选择未来
2选择适当的管控模式
3围绕地产开发核心价值链组织流程
十、信息化重塑业务流程
1一体化规划，数字化运营
2统一管理语言及数据口径
3业务流程场景化
4数据分享、协同应用
十一、多边开放式平台，全产业链跨组织合作
十二、思维变革助推技术革新、落地
第四部分 科技助力，地产企业机会伊始
十三、地产下半场属于全产业链整合、共享
1地产服务领域创新
2全产业链开放共享、价值共创
十四、智慧应用，地产生态圈的“产业化”升级
1新型智慧城市，提升地产服务价值
2智慧科技小镇，加速产业升级
十五、大数据应用，挖掘新的利润增长点
十六、没有传统行业，只有传统思维，未来发展空间没有天花板
结束语
参考文献
回顾2017年，在经历了一系列调控之后，地产企业依然交出了史上较好的业绩，千亿以上规模房企达到17家，碧桂园、恒大、万科更是形成了5000亿级别的寡头。在亮眼的成绩背后，房地产市场及行业格局已经发生了显著的变化，党的会议又为地产行业未来的发展奠定了新的基调，可以说，2017年是地产行业承上启下的一年，我们已经真正迎来“后地产”时代。
在黄金时代，规模是地产企业的追求，率先获得规模优势的房企又带动行业形成了显著的马太效应，行业集中度进一步提升，龙头房企加速奔跑，中型房企开始出现明显的进退分化。未来地产行业的竞争将是“大象与大象之间的游戏”，千亿规模将成为“后地产”时代房地产企业参与“游戏”的入场券，而现阶段将是中小型房企快速发展，并占据一席之地的最后窗口。而在政策层面，在中国经济“去投资化”的过程中，投资要让位于消费、生产将让位于服务，地产行业在需求端和供给端将受到全面调控，各类调控对于地产市场的影响将进一步加深。
面对严峻的竞争态势和政策调控，如何通过管理变革、业务创新、转型等方式，激活企业的组织能力，提升运营效率，逆势突围，确保持续增长，成为各地产企业经营管理者思考的问题。轻资产运营，城市运营商、产业运营商转型，金融、互联网与地产深度融合等已经成为当下房企热门的话题。而在内部管理方面，事实上很多地产企业在管理规范化、标准化、制度化、流程化等方面探索已久，并形成了各具特色的管理风格，但在快速变化的市场和竞争环境下，尤其在企业需要快速转型发展的阶段，传统的管理方式、管理工具很难支撑企业灵活快速的“转身”。因此，我们需要开始思考更深层次的改变，即转变经营管理的思维方式。
在更广泛的社会经济发展背景下，信息技术、互联网思维对于各传统行业的重构和颠覆已屡见不鲜，行业边界变得模糊，新的价值创造机会不断呈现、各类新颖的商业模式也在逐渐改变原有的经济学概念。进行多边化的资源整合、多边经济成为一种日益重要的商业模式类型，企业价值理念逐步转向整个产业链甚至是生态圈价值的提升。
在此背景下，地产行业被信息文明重构不可避免，传统的企业组织管理形态也将受到改造，经营逻辑与运营模式也将发生变化。面对如此纷繁复杂的变化和陌生的数字领域，地产企业的管理者将受到的挑战，不仅仅来自于技术领域，更来源于互联网思维、数字生态等经营理念领域。
本书毫无保留地呈现了作者在20年从业经历中的经验和深入思考，书中对地产行业的发展和企业管理方面均有深刻的见解。作者凭借其在IT领域和地产企业经营管理领域的管理经验，合二为一，对“后地产”时代地产企业的智慧经营进行了深入阐释，极具启发性和指导意义。这并不是一本纯粹的理论教科书，而是为读者提供了从思维到工具，再到落地的指南，每一位读者将会受益匪浅。
张立洲
鑫苑集团执行董事兼CEO
“后地产”时代，行业竞争环境、商业模式、企业运营管理方式等均发生着深刻的变化，传统地产企业在面临与日俱增的挑战压力的同时，也迎来了前所未有的发展空间与机遇。智慧经营将成为这一系列变化的“催化剂”，以移动互联、物联网、大数据、云计算和人工智能等为代表的信息技术，将会为传统企业提供全新的运营模式和组织形态，将企业带入全产业链协作甚至跨组织经营协同的地产生态圈，通过生态圈共荣带动企业持续增长。
苏海云著的《熵变（后地产时代的智慧经营方略）》引入热力学第二定律中的“熵”，并首次提出“组织熵变”这一概念，使管理者站在经营的视角度量企业熵变规律，旨在形象地描述在各类因素的影响下，企业“秩序”的改变，并警示同业者时刻关注企业的内外部因素，如何通过科技与经营、管理的有效融合，形成合理“组织熵值”，使企业更有序、可持续健康发展。本书将从行业发展、信息技术、管理理念等方面全方位展示“后地产”时代的智慧经营，并做了详细阐述，通过智慧经营理念源源不断地为企业注入新的活力和创新思维，帮助企业在与日俱增的挑战压力下寻求新的发展空间。
苏海云著的《熵变（后地产时代的智慧经营方略）》分析了在“后地产”时代地产企业将面临的一系列挑战，并举例分析了部分优秀房企在轻资产转型、涉足金融领域、互联网+、多元化以及产业链下游拓展等方面的尝试。在对行业发展趋势、地产开发全价值链分析、企业经营管理分析的基础上，详细阐述了如何通过信息技术、数字技术、大数据、云计算、可视化分析等信息文明实现地产企业的“智慧经营”。此外，本书还在战略理解、管控模式的建立、流程梳理优化、信息化规划等方面提供了详细的理论和方法论基础，协助企业管理者进行企业内部的管理改造或变革。另外，结合目前更为广泛的平台经济、共享经济、生态圈等数字信息技术改造下的经济模式，为地产企业挺进“数字生态”提供了新的思路和实现路径，为地产企业实现展现、多元化发展提供更多的想象空间。