这些问题你可能从来没想过，却绝对会碰到！

新楼盘vs二手房，买哪个更划算？

遇到烂尾楼，购房者该怎么办？

订金交了，业主突然涨价毁约，房子还能不能买？

买房买到一半发现没有购房资格，如何拿回首付？

交接手续都办好了，银行的贷款没有批下来，买房的钱去哪儿找？

卖家的房子贷款没还完，拿了你的全款消失了，这种风险你考虑过吗？

业主卖了房却不愿意迁走户口，留在这里占学区名额，这个难题怎么破？

从决定买房到正式入住，在《千万别说你懂买房》中，资深房产律师徐斌手把手教你分辨不同房屋的优缺点，破解常见的交易话术，争取有利条件，提醒你签约、交房的标准流程与重要细节，让你一次搞懂所有流程，轻轻松松买到心仪的好房子！

买房可能是大部分人一生中最大的一笔消费，需要考虑的地方自然很多：地理位置、学区、交通、绿化、朝向、景观、增值空间。自己的想法、另一半的需求、长辈的经验、专家的建议，再加上原本就沉重的房价，一切的一切，让买房之路显得尤为漫长而艰辛。当你大笔一挥，赌下未来数十年的贷款生活，只为有一个自己梦想中的家时，是否想过其中的法律风险？毕竟叫我们买房的人很多，教我们如何替自己选对房子的人却太少。

《千万别说你懂买房》作者徐斌是房产领域的知名律师，一般情况下，购房者都是出了事才想起来找律师，想到买房之前要咨询律师的，少之又少。在这本书中，徐斌律师从自己遇到的典型性案例入手，把复杂的买房流程一步步拆分，手把手教你小区怎么选、房子 怎么看、合同怎么签，助你在每个环节精打细算、步步为营，避开买房路上大小坑。

买对房子，你将告别居无定所的日子，拥有自己的温馨小家。买错房子，你将错过本应属于你的美好人生。只有完全符合需求、真正“对”的房子，才能让你无惧房市的起起伏伏，都住得轻松自在！

序言 有恒产者有恒心

第一部分 房子，买还是不买？

 第一章 一线城市的房子到底能不能买？

 第二章 买不起房子，要不要逃离京、沪、广、深？

第二部分 二手房怎么挑怎么买

 一场二手房交易的攻防战

 第三章 买房准备之资格认定

 第四章 买房准备之资金

 第五章 选房三步走

 第六章 挑个好中介

 第七章 砍价怎么砍

 第八章 二手房合同怎么签

 第九章 交易流程

 第十章 遇到纠纷怎么办

第三部分 商品房怎么挑怎么买

 商品房，想说爱你不容易

 第十一章 如何买商品房不上当？

 第十二章 避开商品房的那些“坑”

 第十三章 商品房合同怎么签

 第十四章 过好收房这一关

 第十五章 这些房子能不能买？

 第十六章 商品房出了事该怎么维权

 第十七章 入住后的其他问题

结语 美国人买不买房？

一场二手房交易的攻防战

黄建华卖房的时候从来没想过，房价会涨得这么厉害。卖房子的时候，60平方米的房子卖了200万元，转眼间房子就涨到了350万元。本来想添些钱以小换大，现在卖房子的钱还不够把原来的房子买回来，黄建华晚上愁得睡不着觉。

杨萍也没想到，房价涨得这么离谱。之前为了熬到满五唯一，杨萍按照中介小王的建议，推迟了网签的时间。虽然合同签了，定金交了，首付也交了一部分，杨萍还是心里没底，觉得空落落。她听说，单位同一时期买房的同事都被毁约了。坏消息接踵而来，杨萍觉得每天就像有把利剑悬在头顶，时刻不得安宁。

左思右想，黄建华给中介小王发了短信。

“小王，我是你黄姐。我有件事情不知道当讲不当讲。”

“黄姐，什么事？”

“我打算买的那个房子，出了一些问题，你黄姐可能没办法买那个房子了。我卖房子的时候就跟你讲过，卖房子是为了换一个大的接我父母过来住，现在换是不可能了，所以你想想办法我能怎么处理一下？”

“黄姐，你是什么意思啊？”

“小王，你看能不能和对方商量一下，就是那个买家，我们上一次谈合同比较仓促，我和她也没有认真地沟通，就被你们忽悠着把合同签了。结果你们给我找的这个买家，一直拖着不办手续，她也有责任。”

“黄姐，您是不打算配合走流程了吗？”

“不是我不配合，实在是我心有余而力不足啊！”

“黄姐，这我很难办的，毕竟合同都签了。你们都是成年人，不能说谁忽悠谁，白纸黑字你必须遵守啊！”

“我也有我的苦衷，要不你先和买家沟通沟通。万一要是能行，黄姐一定重重感谢你。”

小王在中介门店干了六七年，是门店少有的老员工。这几年房价每年暴涨，同样的桥段小王已经经历过好几轮。虽然他的收入让他感觉自己永远买不到房子，但是这么多年的积累他也不愿意放弃。

小王每天早上7点起床，晚上12点才下班，一遇到签合同就有可能熬夜到凌晨，已经很久没放松休息过了。这几年虽然当中介好赚钱，但是到了底层员工这里，收入不高不低。好的时候一两万元，不好的时候几乎没有收入。

从2009年入行开始，为了卖掉一套房子，小王要带十几拔人去看房。有了中意的买家卖家之后，他又担心单子被同行撬走。黄姐要毁约。小王首先想到一定是隔壁中介的人搞的鬼。他骂了两句粗口，诅咒了隔壁门店从店长到店员的每一个人，包括平时没事儿就和他一起抽烟的小胡。说不定就是小胡搞的鬼！小王一边这样想，一边给杨萍打电话。

该来的总会来。

杨萍一直觉得最近做什么都不顺，早上起床孩子打翻了饭菜。自己在上班路上扭到了脚，到了单位发现重要的资料忘在家里，想让老公帮忙回去拿又联系不上人。

小王的电话带来了杨萍一直“期盼”的那个坏消息——业主要毁约了。

杨萍一时没了主意，拼命给老公打电话。

双方通过中介小王，约在了中介总部见面。

不管结果如何，双方都抱着一丝幻想。

黄建华希望买家通情达理，同意自己把定金退回去，合同解除，买家抓紧时间去买别的房子。她就可以把房子卖贵一点儿，勉强按照自己的想法实现换房的计划。

让父母来北京和自己一起住，这件事黄建华说了有五六年了。她希望父母能看到她住大一点儿的房子，至少不被自己在老家的姐姐比下去。姐姐的房子有140平方米，每年回老家黄建华都不肯过去住。她心里不好受。

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有恒产者有恒心

最近，我去知乎的北京总部录制《职人介绍所》。在化妆的间隙，知乎的朋友跑来找我咨询买房的事情。我看小兄弟一脸的愁容！他跟我说，徐律师，我现在买不到房子该怎么办啊。本来都要跟女朋友结婚了，首付也凑出来了。北京限购，我们眼看就够资格了。可是我看的房子，一天十几拨人去看，转眼间房子就卖掉了。整个小区本来就剩下三套房源，现在一套也没有。就这，房价还在涨，又提高了买房的门槛。您说我怎么办啊，我这个婚都要结不成了！

我替他感到非常痛苦，却又无可奈何——我总不能用法律手段，帮他对房价维权吧！

在北京的年轻人，买房子大都是为了结婚。小伙子没有房子，就不敢谈恋爱。姑娘看小伙子没有房子，就只好分手。房价高涨，拆散了一对对鸳鸯。以前是想买，限购没资格，好不容易熬到在北京交了5年的社保，又买不起了。现在我们到处都能看到一句话：有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。这句话出自孟子《孟子·滕文公上》。

孟子曰：“民事不可缓也。《诗》云：‘昼尔于茅，宵尔索绹。亟其乘屋，其始播百谷。’民之为道也，有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。苟无恒心，放辟邪侈，无不为己。及陷乎罪，然后从而刑之，是罔民也。焉有仁人在位，罔民而可为也？是故贤君必恭俭、礼下，取于民有制。阳虎曰：‘为富不仁矣，为仁不富矣。’”

翻译过来是说，滕文公问孟子怎么治理国家。孟子说：“不能让老百姓懈怠懒惰。《诗经》上说：‘白天割取茅草，晚上绞成绳索，赶紧修缮房屋，到时播种五谷。’有一定财产收入的人，才有一定的道德观念和行为准则，没有一定财产收入的人，便不会有一定的道德观念和行为准则。

假若没有一定的道德观念和行为准则，就会胡作非为、违法乱纪，什么坏事都干得出来。等到他们犯了罪再加以惩罚，这等于陷害百姓。哪有仁爱的人执政，却做出陷害百姓的事呢？所以贤明的君主一定认真办事、节省费用、有礼貌地对待部下，尤其是征收赋税，要有一定的制度。阳虎（即阳货，鲁季氏家臣）曾经说过：‘一心要发财致富，便不能仁爱，

要仁爱，便不能聚敛钱财。”

孟子当时说的这段话，放到今天完全适用。贫穷确实容易滋生犯罪。但是，这个“产”说的可不是房产，而是收入。现在房价这么高，要是说在北京买了房的就好人，在北京没买房、买不起房的就是坏蛋，会胡作非为、违法乱纪，这真是开了“地图炮”！

2016年，北京人均可支配收入是52530元，同比增长8.4%。5万多元，在北京能买一平方米房子么？房价高得普通人难以承受，那么在北京的2000万人，岂不大都是“放辟邪侈，无不为己”？

没房子的人都是坏蛋，有房子的人就是好人吗？房价一涨，房产律师的感受最为直观：每天都有几波购房人来律所咨询，大部分是遇上了业主毁约的问题。这房价逼得多少有房子的人当上了“坏蛋”！

2016年，全国法院共审理了2300万件官司，其中2%是房屋买卖合同纠纷。也就是说，至少有46 万件房屋交易打了官司。具体到北京，2016年北京法院收案65万件，房屋买卖纠纷是14225 件！这个数字是什么概念呢？

2016年北京二手房和新房成交量总共有40万套。也就是说有差不多5%的交易最终走上法庭，还不算私下和解的数字，算上只会更高。在房屋买卖的过程中发生纠纷已经是普遍的现象。趋利避害是人的天性，有恒产者有恒心，但是在利益面前，有恒产者也要有打官司的恒心。对买房的人来说，有恒产者也要有对方“放辟邪侈，无不为己”的心理

准备！

作为房产律师的我，写这本书的主要宗旨是让购房者先试着把对方想到最坏，再学着把对方做坏事的路都堵死——可能有些同行、前辈、房地产从业者会略感不适，但是，欲行大善之事, 必谙大恶之道。把别人想到最“坏”，并不是为了抹黑别人，学习这些知识也不是为了坑害别人，而是为了保护自己。

我有两个儿子，大的叫菠萝，小的叫柚子。每次聊到这个话题，大多数人都是先恭喜，然后替我担忧：你以后得给两个小家伙一人买套房子，这压力可够大的！我不以为然，我想，20年以后，我们今天认为非买不可的房子，可能还是那么贵，可能更贵了，可能便宜了，我不好说，但是我相信人的观念会发生变化。可能我的两个儿子到那个时候就不像我今天一样，纠结有没有北京的房子了。

买得起房子的读者，看看本书，就算是学习；而那些买不起房子的读者，看看本书，也算是预习，增加一种体验。今天我们身处一个变革的时代，现在看上去无比正确的事情，明天转眼就会变化。但是不管我们跨越到了哪个时代，有恒产者有恒心的道理还是行得通！这个“产”说的一定是收入，而不是房子。做一个有收入的人，总比做一个有房子的人更重要，做一个有恒心的人，也一定会比无恒心的人过得好。

祝福读者朋友早日娶到心仪的对象，早日买到舒心的房子，也愿房价能一直坚挺，不要大起大落！