《买下美国（美国房地产投资秘笈）》大到有对经济走势的预测和中美经济状况的分析，小到告诉你如何同美国邻居相处、如何在美国选学校等，充分贴合在美国生活的实际情况，向读者全方位展示了投资美国房地产需要注意的事项以及同美国房子有关的生活百态。本书不仅是一部关于美国房地产的百科全书，更是成薇女士对生活情怀的感悟和对美国社会的深入观察与体会。

成薇著的这本《买下美国（美国房地产投资秘笈）》是一部全景展现美国房地产行业的百科全书，一本华人赴美投资置业的必备指南。全书共分十一章，内容包括：美国房和美国梦、全球经济新平衡下的投资选择、中国高房价后遗症、华人在美国、美国的豪宅和名宅、美国房地产市场的特点、怎么在美国买房、网络时代如何晒房子等。

序 经济危机来临时，为什么房地产是最好的避险手段？

第一章 美国房和美国梦

 美国房撑起美国梦

 房地产也是美国的支柱产业

 美国房地产的诱惑

 美国为什么不像中国那样救房地产

第二章 全球经济新平衡下的投资选择

 全球资产重新配置的大潮下国人该如何投资？

 美国退出QE带来哪些新投资契机？

 跟李嘉诚学投资美国房地产

 中国正在成为海外购房第一主力

第三章 中国高房价后遗症

 在北京买套100平方米的房子在美国能买点啥？

 逃回北上广成潮，未来城市如何发展？

 中美房地产行业未来发展走势对比

 卖掉北京可以买下美国？

第四章 华人在美国

 华人在美国遇到的第一个问题：先从晾衣服说起

 华人在美国的工作和生活

 美国的高薪职业

 华人最爱：在洛杉矶感受不一样的文化体验

 入乡随俗，华人在美国如何建地下室

第五章 美国的豪宅和名宅

 中国买家推动美国豪宅购买潮

 从白宫到比弗利山庄

 乔布斯故居：房子也是一种精神

 美国人买不买学区房？

 从梦幻庄园出售看中外明星房产投资

第六章 美国房地产市场的特点

 美国土地制度

 美国房地产中介的发展

 为什么一定要找房产中介

 美国人都喜欢买什么样的房子

第七章 怎么在美国买房

 美国买房的步骤和手续

 美国房产税及其产权文化

 外国人在美国拥有房屋都要交哪些税？

 中国人如何在美国贷款买房？

 附录：加州购房合同条款说明

第八章 网络时代如何晒房子

 图片、影像、全媒体

 缺陷暴露法

 微信营销

 场景营销

 如何制作广告单页

第九章 留学经济和美国房市

 留学经济和美国房市

 怎样申请一所美国的好大学

 美国奖学金制度

 应该从中学就去美国留学吗？

 附录一：2014年美国加州高中排名（前100名）

 附录二：美国排名前100名大学信息

第十章 华人如何融入美国社会

 美国有哪些适合华人居住的城市

 如何拿到美国绿卡

 如何搞定美国邻居

 美国如何保证公民的安全感

第十一章 我在美国的日子：一个华人房地产经纪人的自自

 从菜鸟开始：影响一生的第一次卖房经验

 夕阳中的接触

 珍惜活着的日子

 经验之谈，给后辈从业者的话

夕阳中的接触

夭很热，洛杉矶在冷冷热热的反复中，终于发出了火爆的热度，高达100多华氏度。

怕晒黑，不仅深知一白遮三丑，更怕晒斑不小心就吻上了脸，我躲在家里一整天整理夏装。

当五颜六色的裙衫阔别了很久得以重见天日之时，我的心也随之飞扬，女人是爱夏天的，再一次被证明。

晚饭过后，我计划去拜访一些客户，是些曾经别的经纪上市，没有成功卖出，合约过期的名单。

我精选了几个在钻石吧的，地址的街道名都非常的熟悉，不用地图就可以直接驱车前往。

7点，黄昏时分，光线虽然还是明亮，太阳热度已是锐减，有点像虎落平阳似的依依不舍的告别曾经的辉煌。

第一站是个城市屋，靠近雷根公园，精华好区，很快找到了这个4个相连的最边间，高高的楼梯阳台上站着一个叼着烟的男人，正用眼光从上向下的打量着我停车，穿过绿地，爬楼，直到有点气喘的走到他的面前。在爬楼梯的过程中，我注意到楼梯的扶手有些腐烂，应该找社区管理来修理，不需要屋主付费的。

可能我微笑着，目光温柔，没有攻击性，他就看着我，不发一言的等着我说话。

“你好！知道你的房屋合约到期了，还有计划卖屋吗？”男人貌似没理解，我意识到他是个韩国人，脸上有些明显的特征，就用英文重复了一遍，他明白了，冷淡的告诉我不想卖，说完很快地就想避开进屋，卖房意愿不高，很有可能是以前尝试一下市场反应，定价也高了些，我刚卖出这个区域的同样户型的才30万左右，他在市场的记录是35万，偏离市场价值太多，即使交给我来处理也不容易出手。

我识趣的留下名片，“以后需要我的帮助，请联系我！你贵姓？”，“Choi（中文是蔡）”，说完男人已经消失在门后了。

楼梯很陡，我扶梯而下，又看见腐坏的木栏杆，忘记提醒屋主去找社区管理会，有点想再上去一次，却不知为啥没有去做，是个性不爱回头还是觉得多余？

走在夕阳中，太阳斜斜的照着身后，看着自己颀长的背影，我有点得意的感觉，在这个暑气逼人的夏日，躲过了烈日的辐射，跟我的工作，客户，和大自然的树木花草，做了一次短暂的接触。

下一站也是城市屋，另一片小区，室内尺寸比刚才老韩的大很多，我按响了门铃，里面传来一个女高音的应答声。

听着这热情洋溢的声音，我不禁暗喜，想必沟通和交流就会融洽许多。

很快的，一个满月面盘的中年女人开启了大门，脸上掬满了笑容，跟我用韩语打着招呼，我用英文解释我的来意，她几乎听不懂我说什么，一直重复我话中的sell（卖），我也重复的说sell，两个东方女人站在夕阳的金光里友好的笑着，说着英文，却不知道对方想表达什么。

我索性把自己的名片和宣传广告塞在她的手中，点着照片的我，再指指自己，她好像终于明白了，也认出了我是地产经纪，多年不变的照片大街小巷都有。看到我本人，她有点惊讶也高兴，也明白我的目的，就能用有限的英文回答我的问题。

房子是租的，她是刚搬进来的房客，卖主可能觉得卖市不好，所以出租给这个韩国房客。既然如此，只好留下了一句未来的期许，你有天要买房子的话，可以找我呀！她含笑点头。我愿意相信，一定会有这一天的，然后欣然的挥手离去。

在夏日的傍晚，阳光越来越弱，开始有点微风飘来，还有两个房主需要去拜访，我踩着油门，迎着将暮的夕阳，继续向前。

珍惜活着的日子

2011年6月30日

昨晚11点深夜，手机响了，一个低沉的声音传过来询问广告上的房屋情形。我推荐了一套刚上市不贵面积大的，给了他地址，相约次日大早去参观。

今天上午有照常的舞蹈课，教室离着这栋房屋近，正好顺路。我破例的没穿职业套装，穿着练功服，直奔房屋地点。

一个中年男子，大约40来岁，抱着个1岁左右的婴儿，已经在卖主家等我了，留着胡子，有点像西域少数民族的巴蜀汉子，小儿子在被他抱着楼上楼下的看房，晃着大头，大眼睛咕噜噜地转着，感觉新鲜好奇。

我有些奇怪地问汉子，你太太怎么没来，一个男人抱着个婴儿看房子有点不那么正常。

他的脸上很快闪过一片乌云，她不在了。

我顿时无语，看着天真无邪的婴儿，吮吸着手指，有点不耐烦的俯仰摆动着幼小的身体，有种嗷嗷待哺的感觉，我的心突然疼了一下。

出了卖主家的门，汉子娓娓道来，太太是国税局的工作人员，一年到头有查不完的帐。压力非常大，生了孩子后身体也不好，就想不开自尽了。我一直以为国税局查账的人很牛，都是被查的公司和个人的巴结讨好的对象，没想到也会这么难。任何一个工作都是需要极度的热情和耐心的，否则就会被无情的击垮。

我赶着要去舞蹈课，开着车，奔跑在盛夏的阳光中，心里为他们父子祈祷，希望他们早日渡过难关，驱散心中痛楚的阴影，也为自己加油，市场再低迷，工作再困难，我要珍借活着的日子，每天都认真努力的去走，走过就有痕迹，走过就不虚度。

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经济危机来临时，为什么房地产是最好的避险手段？

2015年8月11日人民币贬值1.85％，创下20多年来人民币的最大单日跌幅以来，加上股市动荡，坊间悲观情绪蔓延。但在2015年9月举行的20国集团（G20）财长和央行行长会议上，中国人民银行行长周小川再次力挺人民币不会长期贬值，但从长远来看，改变人民币实际有效汇率偏强的现状，让人民币在可控范围内贬值，对扩大出口提振中国经济有着正向刺激作用。

对于人民币贬值的意义，中国人民银行及官方评论的解释是，推动人民币汇率形成机制向市场化方向迈进，这一解释是潜在地告诉人们，此次贬值是中国为了让人民币加入IMF（国际货币基金组织）的特别提款权（SDR），让人民币汇率机制主动向IMF的评价体系靠拢。外界对此次人民币贬值的理解除了这层意思外，又多了一层，那就是促进出口。

寻找新的经济增长点

中国经济的持续放缓，让外界担忧不少，不少人觉得中国经济的实际增长数据要低于政府公布的数据。2015年中国制造业采购经理人指数（PMI）除了3～7月份刚好保持在50的荣枯线上外，1月、2月、8月份均在49.7／～49.9之间浮动。制造业采购经理人指数达到50说明制造业正在扩张，而低于50说明制造业正在收缩。2015年8月份的制造业指数创下了自2014年8月至今以来的新低，中国制造业的状况不容乐观。

而且，中国制造业目前就像中国的经济发展一样，也在经历着阵痛期。人口红利渐失导致的劳动力成本提高，再加上土地、生产原料价格的增高，使得中国制造业的生产成本已经逼近美国。过去，中国制造业有廉价的劳动力、低廉的生产成本支撑，现在失去支撑，再加上其忽视质量追求数量的粗放式发展，中国制造业寒冬提前到来。

制造业遭遇挑战，中国现在又处于经济转型的关键时期，过去的投资型经济在给中国带来快速经济增长的同时，也给中国积累了不少债务。这些债务有不少属于高投入、低回报型，尽管政府对这些债务进行了二次置换，但也存在着债务会不会违约、变成呆账的风险。经济要发展，但发展方式绝不是过分依靠投资驱动，投资驱动的经济是不可持续的，要想让经济健康、可持续发展，由制造业支撑、以消费主导的经济发展方式最为理想。但是眼下中国长三角、珠三角一些制造业密集的地方接连出现工厂倒闭潮，依靠制造业来支撑经济发展尚待时日。

关于经济增长点，对内，由于经济结构的转变，没有了投资驱动，经济增长放缓，而电商发展带来的经济增长相对有限；对外，看一下中国这几年的出口情况，2012年，中国出口总值为2.05万亿美元，同比增长7.9％，2013年为2.21亿美元，同比增长7.9％，2014年为2.34万亿美元，同比增长6.1％，2014年的出口增长低于7.5％的预期。虽然当前中国出口优势依然存在，但是比较成本优势正在发生变化，尤其是生产成本的增加正在慢慢削弱中国的出口优势，加上2015年以来持续几个月的出口数据低于市场预期，为了保证出口带来的增长，让人民币汇率贬值就成为了提振出口增长的关键做法。而且由于人民币一直与美元部分挂钩，只要美元兑一篮子货币同比上涨，那么人民币兑其他货币也会随着一起上涨，这在中国一些主要贸易伙伴眼里可不是什么好事。他们会选择减少从中国进口一些商品，从而影响到中国的出口贸易。

贬值带来的资产缩水恐慌

金融界有一个“不可能三角”论。20世纪60年代，以弗里德曼为代表的经济学家提出了浮动汇率制有利于吸收外部冲击，而蒙代尔等人则认为固定汇率制度可以促进各国形成稳定的经济体系。基于这两个理论分歧，蒙代尔将这两个理论进行整合，提出了著名的“不可能三角”理论。“不可能三角”是指经济社会和财政金融政策目标面临诸多困境，难以同时获得。在金融政策方面，资本自由流动、汇率稳定和货币政策独立性三者不能同时都拥有，即所谓鱼和熊掌不可兼得。

汇率、资本流动、货币政策独立性几者之间都存在着部分联系，一般来讲，汇率上升，外汇供给增加，本币会升值，净出口会减少。而汇率下降，会导致外汇供给减少，本币贬值，净出口增加。

凡事有得必有失，从“不可能三角”理论中我们可以看出，汇率贬值能促进出口，但是也会带来本币资产贬值，即人民币估值会下降。人民币估值下降会带来资产缩水，资产缩水对于投资来讲可不是什么好事。拿房地产行业投资来讲，人民币持续升值的这几年，也是中国房地产价格持续上涨的几年。在这个过程中，随着人民币的升值，人们购买的房屋的资产也迅速升值，房屋资产迅速升值，又会吸引人们更多地进行房地产投资。而如果人民币贬值，会大大减少人们的投资热情，过去500万就能买到的一套房子，以后可能需要花费更多。

不仅如此，那些高净值人群账户中的储蓄也会跟着缩水，原来存在账户中的钱在经过贬值后，虽然数目没有变化，但是能够买到的东西多寡已经与原来不同。因此，为了让自己账户中的资金保值，随着人民币的贬值，寻求海外投资就成为了越来越多的高净值人群实现资金保值的方法。

英国《金融时报》旗下的《中国投资参考》在2015年7月针对中国大陆富人做了一个投资调查，调查显示，60％以上的人表示在未来两年内有增持海外资产的计划，而47％，的高净值个人已经将自己30％甚至更多的资产用于海外投资。在这些投资中，住宅型房地产是最受欢迎的投资领域。这个调查说明，在人民币进一步贬值之前，中国的一些高净值人群已经开始了海外投资以对冲境内资产缩水带来的损失。不光是个人，许多机构投资者和房地产开发商也计划转移投资阵地，将目光瞄准海外。2015年5月，一家中国的公司在悉尼以3亿澳元买下一块地就是出于对国内人民币贬值的担忧。寻求资产多元化，成为人们应对金融风险的一种新的避险工具。

要避险？来美国买房

在《中国投资参考》2015年7月份做的调查中，除了上面的数字引人注意之外，还有一个数字值得关注，那就是这些高净值人群对投资第一目的地的选择。调查显示，4270的人投资首选目的地为美国，主要是因为美国的经济和优质教育资源对中国富人的吸引力较大，其次是中国香港、澳大利亚、加拿大和英国。2015年底公布的《胡润中国投资移民白皮书》显示，美国是中国高净值人群最想去的国家，他们海外投资的最主要原因是资产配置、分散风险和子女教育。近几年，中国成为一些发达国家的主要移民输出地区。2015年《中国国际移民报告》指出，中国向主要发达国家移民人数基本保持稳定，世界各地华侨总人数为6000万人，中国国际移民是世界上最大的海外移民群体，主要目的地有美国、加拿大、澳大利亚、韩国、日本、新加坡等。可见，美国是中国高净值人群的金融避险首选地。

有报告预计，受益于庞大的人口数量及经济增长，到2020年，中国将成为世界上富人最多的国家。《2015中国大众富裕阶层财富白皮书》显示，截至2014年年底，中国大众富裕阶层人数达到1388万人，同比增长15.970，到2015年年底，人数将达到1528万人。2014年年底，中国私人可投资资产总额约106.2万亿元，年增长12－8％，2015年年底，中国私人可投资资产总额将达到114.5万亿元。随着中国已经超过加拿大成为美国海外购房的第一主力，未来，随着中国富人的增长，将会有越来越多的人到美国买房，也将会有越来越多的人选择到美国投资房地产行业进行金融避险。

2014年美国经济增长2.4％，创自2010年以来全年经济增速最强记录。2015年美国经济增长持续恢复，在经历了第一季度0.2％（低于1％的预期）较弱的经济增长后，第二季度美国经济迎来了爆发，第二季度美国GDP增长3.7％，好于2.3％的市场预期。

美国经济渐渐走强的趋势已明显，因房地产行业受经济因素影响较大，经济发展起来，美国房地产行业也逐渐回暖。美国房地产在经历了金融危机后，随着经济的再次走强，其投资价值也正迎来高回报率。在中国经济常态化来临、人民币贬值而美国经济走强、美元大幅升值的这个节骨眼上，到美国买房不仅具有较高的投资回报率，而且也将会有效化解人民币贬值带来的资产缩水风险。人民币贬值，房产的保值性和高附加值，到美国买房将会成为人们新的避险工具。

成薇是我的好朋友，她的专业和敬业精神都值得我佩服。我的新影片《北京遇见西雅图之不二情书》中一个加州房地产经纪人就是以成薇为原型，影片里面很多房地产专业知识就是跟成薇请教的。

——著名导演薛晓路

《买下美国》深入浅出地分析了美国房地产行业，是投资借鉴的一本好书。文如其人，专业精准，文笔细腻敦厚，值得推荐。

——中国著名节目主持人黄健翔

成薇的《买下美国》不仅打开了看世界的窗口，而且打开了通往美利坚的大门。

——中国品牌第一人、中央电视台品牌顾问李光斗

成薇漂亮斯文有亲切感，站在你的立场上为你考虑，让你觉得安全可靠而没有压力。她的团队高效，业绩辉煌，口碑良好。不管你是买房卖房我们都推荐你找成薇，她值得信赖！正如她的口号：无“薇”不至一定“成”！

——中国京剧大师梅兰芳之孙梅卫东

2012年就认识了成薇。她在全世界拥有众多的客户，拥有良好美誉度。包括美国本土人、亚洲人、欧洲人、南美人等，大家一致感恩她，得到了想要的房产，享受到美妙的服务。成薇专业敬业，是全美地产的顶级顾问，也是拥有美国与中国专业管理团队的职业操盘手。

——中国著名企业战略顾问贾长松